עורך דין לעניני נדל"ן
המונח עסקאות נדל"ן כולל בתוכו מגוון רחב של תחומי עניין. קנייה, מכירה, חכירה, שכירות של בתים או קרקעות, משקים חקלאיים ועוד.
עורך דין נדל"ן מומלץ הוא כזה שמלווה את תהליך העסקה במקרקעין של הלקוח תוך דאגה מוחלטת לשימור האינטרסים שלו, כאשר מטרתו היא להביא לכך שהעסקה בה הוא מטפל עבור הלקוח תתבצע על הצד הטוב ביותר.
בגלל החשיבות הרבה של עסקאות נדל"ן וההשלכות המשמעותיות שלהן על הציבור ובעקר על האדם הפשוט, החוק הישראלי יצר מנגנונים שונים אשר מטרתם להגן על זכויות הקניין של המעורבים בדבר תוך הקפדה על יצירת ודאות בשוק, שמירה על זכויות היחיד ומניעת מצב שבו ימצא אדם את עצמו חסר כל.
מנגנוני הגנה אלו מורכבים, מסובכים ומחייבים ליווי צמוד של איש מקצוע מומחה שיהווה מנגנון הגנה מעולה עבור לקוחו.
עורך דין נדל"ן ברכישת דירה
רכישת דירת למגורים היא האירוע הכלכלי העיקרי ביותר בחיי משפחה ממוצעת.
אדם רוכש בממוצע 4 דירות במהלך חייו, כאשר רובן מחליפות אחת את השניה – בדרך כלל לשדרוג והעלאת רמת חייו.
שתי דרכים עקריות לרכישת דירה. האחת, רכישת דירה חדשה מהקבלן שבנה אותה, והשניה היא רכישת דירה "יד שניה" מאדם פרטי.
רכישת דירה מקבלן
כאן מדובר ברכישת דירה חדשה לחלוטין. הרכישה מתאפיינת ברגיל בשתי נקודות זמן: רכישה "על הנייר" קודם להתחלת הבנייה, ורכישה במהלך הבנייה.
לרוב, התמורה עבור דירה "על הנייר" תהיה נמוכה יותר מדירה בבניה לאור כך שמצד אחד הקבלן מעוניין לקבל הון ראשוני להתחלת הבניה, בעוד שהקונה לוקח סיכון גבוה יותר המתבטא ברכישת דירה שבנייתה עדיין לא החלה. האיזון ביניהם מתבטא בהפחתת מחיר הדירה, דבר המביא לקבלן את הקונה "על הנייר".
כשאדם פרטי רוכש דירה חדשה מקבלן הוא תמיד נמצא בעמדת נחיתות ואילו הקבלן הוא השחקן החזק במגרש: הוא אוחז בנכס בו מעונין הקונה, הוא מכתיב את המחיר, לוחות הזמנים, וכמובן את המפרט הטכני ואת החוזה.
בנוסף, הקבלן, בשונה מהקונה, מנוסה בעסקאות כאלה וניתן להניח שהוא עשה זאת יותר מפעם אחת והוא מחזיק בצוות שיודע את החוקים ומלווה בעורך דין ייעוץ נדל"ן צמוד שמטרתו להשיא את התועלת שלו בלבד.
אבל חשוב לדעת ש"חוזקו" של הקבלן הוא מדומה – קבלן ללא קונים לא ימכור דבר. מצד שני, חשוב גם לדעת שקונה ללא עורך דין מטעמו עשוי להיות פגיע יותר, דבר שגם עלול לחזור כבומרנג לקבלן שיספוג מהלקוח טענות קשות על כך שכביכול הוא מנע ממנו ייצוג משפטי – מה שמביא את הקבלן דווקא לעודד את הקונה להיות מיוצג על ידי עורך דין מטעמו.
עורך הדין מטעמו של הקונה הוא חשוב ביותר, שכן הקונה בנקודת זמן זו ימצא במקום שכל רכושו עלי אדמות מושקע בעסקה והוא לווה סכומי עתק מבנק משכנאות להשלים את התמורה. לכן, עורך דין מטעמו מחזק אותו מאוד ודואג להקטין את רמת הסיכון לה הלקוח שלו נחשף.
במהלך המשא ומתן יוכל עורך הדין לתת ביטוי לצרכים של הקונה, בין אם מדובר בהתאמת הדירה לרצון הקונה למרות היותה "קשיחה", ובין אם מדובר בתנאי תשלום נוחים יותר או בהבטחת זכויותיו במהלך העסקה.
כך שהצטיידות בעורך דין בעסקה מקטינה ביותר את הסיכון של הקונה!
ומכאן המסקנה המתבקשת היא שאסור לקונה לסמוך על עורך הדין של הקבלן, ואסור לקונה לוותר על ליווי משפטי משלו.
רכישת דירת יד שניה
גם כאן העסקה מורכבת ומסובכת למרות שלכאורה הקונה והמוכר מצויים באותו מישור. ועדיין, הקונה הוא שמסכן את כל הונו ומתחייב בסכומי עתק, ואמור לפגוש את התוצאה – ההחזקה והשימוש בדירה – קודם לקבלת הדירה למגוריו.
תפקידו של עורך הדין הוא לוודא שאכן לקונה יש מינימום סיכון בעסקה וביכולתו להוביל את הקונה לחוף מבטחים – לאותה נקודה בה הוא מקבל את מפתחות הדירה וניתן לרשום את הזכויות על שמו.
תפקידו של עורך הדין בעסקה
בכל עסקת נדל"ן חייב עורך דין לבצע את הפעולות הבאות:
בדיקת הנכס
על עורך הדין לוודא ש"יש דירה", דהיינו שהקרקע נרכשה כדין, שניתן היתר בניה כדין, שהקבלן מתאים לבנות את הבניין, שהבניה תהיה מפוקחת על ידי בעלי מקצוע; וכן שהתמורה שמשלם הקונה לא תגיע לכיסו של הקבלן אלא לקופת נאמנות אשר מפקחת על ההוצאות של הקבלן ומבטיחה לקונים שהקבלן יעמוד בצפיות וימסור להם בסופו של תהליך את הדירה.
הדברים נכונים גם לדירה יד שניה בדיוק באותו האופן.
בנוסף, הקבלן מחוייב מכוח חוק מכר (דירות) בחובות גילוי נרחבות, למשל לפרט באופן ברור בדיוק מהי התמורה הנכללת ברכישה ומהו המפרט הטכני .
בדיקת חוזה המכר
על עורך הדין לבדוק את חוזה המכר המוצע ולהתאימו באופן שיבטא את הצרכים המיוחדים של הצדדים תוך איזון בין האינטרסים .
הבטחת הבטוחות
באשר לרכישה מקבלן, חוק המכר (הבטחת השקעות) קובע כי על הקבלן לבחור באחת הבטוחות המפורטות בחוק כדי להבטיח את כספו של הרוכש. הבטוחות האפשריות הן: ערבות בנקאית, ביטוח, שעבוד, הערת אזהרה ובעלות.
על עורך הדין לוודא קבלתה של הבטוחה הטובה ביותר עבור הרוכש.
באשר לדירת יד שניה, ככל שהדירה רשומה בטאבו, הבטוחה תהיה רישום הערת אזהרה לטובת הקונה. במידה והדירה לא רשומה בטאבו אלא בחברה משכנת וברשות מקרקעי ישראל, גם שם ניתן לרשום הערות אזהרה.
בנוסף, ניתן לרשום משכון ברשם המשכונות.
עסקאות נלוות
בכל רכישה במקומותינו הקונה זקוק למשכנתא. עורך הדין יכול לסייע לקונה מול הבנק המלווה. .
טיפ לקונה / מוכר
טיפ חינם לקונה ולמוכר – אנא שכרו כל אחד בנפרד עורך דין מטעמו – הדבר אולי יעלה מעט יותר, אבל יבטיח שכל אחד מעורכי הדין ייצג אתכם בנפרד, באופן המיטבי, ולא ייאלץ ככל שהוא מייצג את שניכם, לתמרן בין האינטרסים המנוגדים שלכם.
תפקיד עורך הדין בעסקת יד שניה
שש מטלות על עורך הדין בעסקת יד שניה.
- בירור הבעלות
- ברור מצבה התכנוני של הדירה ושל הדירה ביחס לבנין
- ברור שעבודים אפשריים
- עריכת ההסכם
- טיפול במיסוי
- השלמת העברת הזכויות.
בירור הבעלות
הבעלות יכולה להיות אחת משני סוגים – בעלות מלאה או חכירה לדורות.
הבעלות תימצא ברגיל ברשום בטאבו, החכירה תמצא ברגיל ברישום ברשות מקרקעי ישראל.
בנוסף, בנכסים שלא נתן לרשום אותם בטאבו בשלב הזה – הרישום יכול להימצא ב"חברה משכנת" עד שירשמו ברשות מקרקעי ישראל או בטאבו.
הערה: במקרה של מוכר יחיד חובה לבדוק את מצבו האישי – רווק, נשוי, אלמן או ידוע בציבור – על מנת לוודא שהמוכר הוא בעל הזכויות הטוען לזכויות היחידי ביחס לדירה הנמכרת.
ברור מצבה התכנוני של הדירה
על עורך הדין לבחון את כל ההיבטים התכנונים של הדירה, שהיא אכן נבנתה על פי היתר, שאין בה חריגות בנייה ושלא הוטל עליה צו הריסה. וככל שהדירה היא בבנין שנרשם צו בתים משותפים – התאמת הדירה לצו הבית המשותף.
ככל שישנה איזו אי התאמה – אין לבצע עסקה!
ברור השעבודים
במסגרת חקר העובדות המשפטיות של הדירה חובה לבדוק את השעבודים שעל הדירה – בין אם מדובר בשעבוד לטובת בנק משכנתאות שהלווה למוכר את הכסף לרכישה, דרך רשם המשכונות, לוודא שאין עיקולים על המוכר או על בעל הקרקע לפי העניין וכדומה .
עריכת ההסכם
עיקר ההסכם הוא להבטיח את זכויות הקונה. שהרי בעסקה הקונה משלם סכום ניכר קודם שהוא מקבל את החזקה בדירה.
המטרה היא למנוע מהקונה ליפול למקרה הונאה, למשל עקב עיקול שהוטל על הדירה או שהמוכר נעלם עם הכסף.
עורך דין מומחה בתחום ישמור על הקונה לכל אורכה של העסקה עד להשלמתה ברישום זכויות הקונה על שמו.
טיפול בענייני המיסוי
מכירת וקניית דירה מחייבים תשלומי מס.
שלשה תשלומי חובה חלים: מס שבח ורכישה, מסי עיריה והיטל השבחה.
כל השלושה אינם פשוטים וקלים, שכן כל מס נגזר מהנתונים האישיים של המעורב. כך, מוכר אחד יקבל פטור ממס שבח, בעוד מוכר אחר יחוייב במס מלא; רוכש אחד עשוי לקבל מס רכישה מופחת או פטור בעוד אחר ישלם מס מלא.
חובות לרשות המקומית דורשים מומחיות בתחום, וכך גם דרישת היטל השבחה. עורך דין אלברק הוא המומחה בתחומים הללו שכן הוא ייצג רשויות מקומיות מצד אחד, והוא שמאי מקרקעין ומומחה בכל הנוגע להיטל ההשבחה מצד שני.
מתפקידו של עורך הדין לוודא שהקונה או המוכר לא ישלמו מעבר למס הנכון שנקבע עבורם.
השלמת העברת הזכויות
העסקה נחלקת לשלושה חלקים – ההתקשרות, הביצוע עד קבלת החזקה, והרישום.
שלב האחרון בעסקה, לאחר שהקונה שם את מלא התמורה וקבל את החזקה הינו רישום זכויות הקונה על שמו.
עורך הדין הוא שינהל את הקונה בסבכי הליכי הרישום והוא שאמור להמציא לקונה בסופו של ההליך את האסמכתא לכך שהדירה נרשמה על שמו.
התחדשות עירונית
מזה מספר שנים ש"נולד" מושג חדש במקומותינו והוא "התחדשות עירונית".
מדובר בחידוש מבנים ישנים, והמושגים השגורים בפי כל הם "פינוי-בינוי" או "תמ"א 38".
המשמעות – פרויקטים שמטרתם שיקום או בנייה מחדש של בניינים ישנים שאינם ממוגנים.
אם ניקח למשל בניין בהרצליה או רעננה, העקרון הוא שהקבלן קיבל לידיו בנין שלם על כל דייריו, בונה אותו מחדש ומוסר לדיירים דירות חדשות או משופצות כאשר העלות משולמת מדירות נוספות שנבנות בבניין וכולן של הקבלן.
בסופו של תהליך הדיירים אמורים לקבל בניין משופץ ודירות חדשות וגדולות, ואילו הקבלן מקבל את הרווחים ממכירת הדירות הנוספות שנבנות עקב הגדלת הבניין.
גם כאן יש פערי כוחות מובנים בין הדיירים לבין הגוף שמבצע את הפרויקט. הפערים הללו עלולים לגרום לניצול של בעלי הדירות.
על מנת לשמור על זכויות הדיירים חוקקו כללים נוקשים.
תפקידו של עורך הדין בפרויקטים של התחדשות עירונית הוא לשמור על הדיירים מפני חמדנותו של הקבלן מחד, לוודא שהקבלן יעמוד בהתחיבויותיו ובזמן הקצר ככל האפשר, ולוודא שלדיירים נגרמת הפגיעה הקטנה ביותר מהוצאת הפרויקט את הפועל.
נכון לדיירים לשכור עורך דין שייצג אותם מהשלב הראשוני ביותר – בחירת היזם.
בחירה נכונה של יזם תביא להשגת העסקה הטובה ביותר. עסקה טובה באה לביטוי בגודל הדירה המתקבל, מיקומה בבניין, והמפרט הטכני הנוסף הניתן לה על ידי הקבלן.
פינוי בינוי או תמ"א 38 הם פרויקטים שונים, בעלי מאפיינים ומורכבויות שונים.
בשני סוגי הפרויקטים על עורך דין נדל"ן רעננה לבדוק טוב מיהו הקבלן, הצעתו, יכולותיו הפיננסיות, את המוניטין שלו ואת יכולתו המקצועית להרים את הפרויקט.
עורך דין נדל"ן מומלץ בהרצליה ילווה את הדיירים לכל אורכה של העסקה – מהחוזה ועד לשלב המסירה של הדירות חזרה לידיהם.
לסיכום
עסקאות נדל"ן הן למעשה העסקאות הכי דרמטיות בחייה של משפחה. הן ה"גג" של התא המשפחתי. נכון וחשוב שעסקה שכזו תלווה על ידי בעלי מקצוע טובים.
עורך דין אלברק יוסף מכח השכלתו, היותו שמאי מקרקעין בנוסף על היותו עורך דין ונסיונו המצטבר של עשרות שנים יבטיחו שבתחום זה של הליווי המשפטי, תזכו לליווי מצויין בעסקאות נדל"ן. ותמיד זכרו: ייצוג משפטי איכותי הוא לא מותרות, הוא הכרח.
