קביעת שיחת ייעוץ חינם

שמאי מקרקעין

שמאי מקרקעין – קביעת שווי שוק

שמאות מקרקעין היא תחום העוסק בהערכת שווי נכסים וקרקעות לצרכי מגורים, מסחר, השקעה ועוד, כאשר שווי שוק מוגדר "ממוכר מרצון לקונה מרצון". המקרה הבולט ביותר שבו דרוש שמאי מקרקעין הוא בקניית דירה, שבו תפקידו של השמאי הוא לוודא כי מחיר הדירה הנדרש אינו מוגזם.

שמאי מקרקעין מהווה גורם מסייע בכל תהליך של עסקה במקרקעין. תפקידו הבסיסי של שמאי המקרקעין הוא הערכת שווי הנכס, כאשר לטובת קבלת שווי הנכס השמאי בודק את נתוני היסוד האמיתיים של הנכס – מקום, מצב תכנוני, התאמה לסביבה, תוכניות בנין עיר (תב"ע) קיימות ועתידיות, סביבת הנכס ועוד ועוד. גורמים אלה אינם ניתנים לזיהוי על ידי אדם שאינו שמאי מומחה. 

במקרה של קניית דירה, למשל, שמאי המקרקעין יבדוק את מצבה התכנוני – מיום הקמתה ועד למועד מכירתה. כך למשל, השמאי יבדוק שלא נעשה בה שינוי לא חוקי, שאופן רישומה הוא נכון, ומהן התוכניות העתידיות שנקבעו לה (פינוי-בינוי, הריסה וכדומה).

בנוסף, על השמאי לקחת בחשבון את מצב השוק באותו אזור; סביבת הנכס (מהן התשתיות הקיימות, האם יש אישור לבניית מגדל שיסתיר את הנוף שמעלה את מחיר הנכס נכון לעכשיו); המצב המשפטי של הנכס (מי הבעלים החוקיים, האם יש שעבוד, איך הדירה רשומה במנהל המקרקעין, האם יש תקנון לבניין המשותף); בדיקת היתר בנייה (כמו גם מידת ההתאמה של רישיון הבנייה למצב בשטח והאם יש חריגות בנייה כלשהן); בדיקה תכנונית (מה אסור ומה מותר לבנות בנכס מבחינת מרפסות, מספר חדרים וכו'); היטלים ומיסים (הערכה של מס שבח, מס רכישה או כל תשלום אחר,היטל ההשבחה והוצאות צפויות נוספות בעת ביצוע העסקה); וכמובן גם בדיקה הנדסית (מתי נבנה הנכס, מה כלול בו ומה מצבו הפיזי.

מי מוסמך להיות שמאי מקרקעין? 

שמאי המקרקעין, קודם להכשרתו הארוכה כשמאי , חייב להיות בעל תואר ראשון. ההכשרה כשמאי מחייבת לימודים סדירים במוסד אקדמי המוכר על ידי המל"ג, במסגרתם נדרשים הלומדים לעבור בהצלחה למעלה מ-12 בחינות שונות בטרם יעברו להתמחות מקיפה של שנתיים. רק לאחר מכן יוכל התלמיד להירשם בפנקס שמאי המקרקעין ולקבל רישיון לעסוק בתחום.

במהלך עבודתו נדרש השמאי לחשב את התמורה נטו, כלומר – הסכום שנותר בידי המוכר לאחר תשלומי החובה שיחולו על העסקה: כמו – מס שבח, היטל השבחה, התאמת הנכס למתוכנן על ידי הקונה, לרבות תיקון ליקויים בנכס, בעיות חוקיות, שיעבודים ועוד.

אבל עזרתו של השמאי לא מסתכמת רק בחישוב תמורה. כך, גם בענינים תכנוניים שבהם ירצו לפתח שטח קרקע השייך לבעלים שונים, השמאי הוא שיידרש לאזן בין זכויות הצדדים, הכוללות הכנת "טבלת האיזון" המאזנת בין הזכויות הנכנסות לפרויקט ובין הזכויות שיינבעו מהפרויקט.

השמאי גם יחשב עבור הצדדים את תשלומי החובה שיחולו על העסקה, כמו דמי הסכמה או דמי רכישה לרשות מקרקעי ישראל, מס השבח, מס הרכוש והיטלי השבחה.

שמאי מקרקעין דרושים במקרים בהם בעלי נכסים מבקשים לממש את זכויות בניה במגרש והם מקבלים דרישת תשלום של היטל השבחה מהרשות התכנונית.תפקידו של השמאי הוא להכין עבור הרשות את תחשיב היטל ההשבחה, וכנגדו צפוי הבעלים להגיש את השומה הנגדית, ככל שהיא נדרשת. במקרים רבים עשויה הוועדה התכנונית למנות שמאי מטעמה אשר יכריע במחלוקת בין השמאים השונים.

השמאי הינו אבן דרך בכל פרויקט בניה – החל מפרויקט בניה פשוט הכולל חישוב עלויות מקיף, ועד לפרויקט מורכב של פינוי-בינוי שבו הוא גם נדרש להכין את התשתית לקבלת ליווי בנקאי לפרויקט (דוח אפס).

את המידע לעבודתו שואב השמאי מלשכת רישום המקרקעין, מארכיון מחלקת ההנדסה של העירייה וממאגרי מידע הנמצאים ברשות השמאים עצמם. פעולת בדיקת המידע והצלבת הנתונים עשויה להיות קריטית לביצוע העסקה. למשל, כאשר תשריט הבית המשותף בו נמצא הנכס אינו תואם לתשריט בארכיון מחלקת ההנדסה, ובחלק מהמקרים שניהם לא תואמים למציאות בשטח. חוסר ההתאמה עשוי להשפיע באופן מכריע על שווי הנכס כולו. 

תמ"א 38

במקרים של פרויקטים של תמ"א 38 או פינוי בינוי, תפקידו של שמאי המקרקעין הוא להעריך את הצעתו של היזם.

לבחינת הצעת היזם חשיבות קריטית, שכן כל אדם עלול להתפתות לקבל הצעה מפתה, בעוד שפעמים רבות הצעה מפתה לא תביא אלא לכישלון הפרויקט ולנזק לדיירים. תפקידו של השמאי במקרה זה הוא לבחון האם הצעת היזם יכולה להתממש, מהו פרק הזמן הנדרש, ואיזה רווח קבלני ישאר ליזם. רק הצעה שהיא בעלת היתכנות ביצועית כלכלית שנושאת גם רווח ליזם היא זו היא שגם כדאית לדיירים. 

בהקשר זה כדאי לציין את מאגר השמאים של משרד השיכון והבינוי המרכז את כלל המידע על פרויקטי פינוי-בינוי, ונועד לסייע לשמאים לקבוע האם התמורה שהציע היזם לדיירים (בעלי הזכויות) היא הולמת והוגנת. על מנת לעשות זאת, השמאי בוחן את סביבת הפרויקט, הדירות שבבניינים המיועדים להריסה כמו גם את אופי העסקה, ומגיע להערכה האם ההצעה כלכלית. אם החליט שאינה כדאית, הוא יגדיר את הנקודה בה היא הופכת לכדאית.

חוות דעת לבית משפט

במקרים רבים של סכסוכי קרקעות נחשבים השמאים לידם הארוכה של בתי המשפט. כאשר סכסוך בענייני מקרקעין  יגיע לדיון משפטי – השמאי יסייע לבית המשפט להבין את שאלות השווי שמונחות בפניו. 

היטל השבחה – מה זה ואיך הוא מחושב? 

היטל השבחה הינו המס הנגבה מבעל קרקע כאשר הוא מבקש לנצל זכויות בניה בקרקע שלו . אז מה זה היטל השבחה? ומה הקשר שלו לשמאי המקרקעין? 

במקרים רבים בהם הרשות המתכננת בודקת מה היו זכויות הבניה ההיסטוריות ביחס לזכויות הבניה נלקחות בחשבון גם הזכויות שהוקנו לו במהלך הזמן שבו הוא החזיק בנכס. כך, שככל שיש לבעל הנכס יותר זכויות הוא יידרש "להתחלק" עם הרשות בעודף הזכויות – 50% לרשות ו-50% לבעל הנכס. למשל, במקרה בו ייעוד הנכס משתנה (מקרקע חקלאית למגורים וכן להפך), או בעת הענקה של הקלות על תוספת בנייה בקרקע מעבר למוגדר מראש. 

זכויות אלה מוגדרות ומתורגמות לערכים כספיים בדוח שיגיש שמאי הוועדה התכנונית, ובעל הנכס ידרש לשלם לרשות 50% מהשווי שנוסף.

אלא שכאמור כל שמאי אדון לשומתו, ולכן רשאי כל אדם לפנות לשמאי מטעמו ולרכוש חוות דעת, וככל שיתברר שיש פער בין חוות הדעת תמנה הועדה "שמאי מכריע" בעל סמכות שיפוטית, והוא יכריע בין השומות הנוגדות.

דמי הסכמה ודמי רכישה לרשות מקרקעי ישראל

רכישת זכויות מרשות מקרקעי ישראל מחייבת תשלום דמי הסכמה / דמי רכישה / דמי היתר וכדומה – סכומים שונים אשר ערכיהם נקבים על ידי השמאי הממשלתי. 

אדם מן הישוב זקוק לשמאי מטעמו לבדוק את הדרישות הללו ולחשב אותם בהתאם. אי הצטיידות בשמאי מקרקעין מוסמך עלולה לעלות הון יקר, שכן ביכולתו של השמאי לערער על השומה ולהביא להפחתתה. 

מקרים נוספים בהם דרוש שמאי מקרקעין

לצד העבודה השוטפת של שמאות בעסקאות מכר, שמאי מקרקעין מסייעים גם בתהליכי קבלת משכנתא, במסגרתם נזקק הבנק לקבל שומה של הנכס.

שמאי המקרקעין של הבנק קובע לבנק מהו שווי הנכס על מנת שהבנק ידע מהי הבטוחה שהוא מקבל מהלווה; בעוד שמאי מטעם הקונה יכול להצטרף לשמאי של הבנק ולבצע הערכה מדויקת יותר של שווי הנכס, ללא התייחסות לאינטרס של הבנק, ולהגיע אף לאומדן נכס נמוך יותר מזה שהציג שמאי הבנק.  

ניתן לפנות לשמאי מקרקעין גם עבור חישוב פיצויים, במקרה של ירידת ערך הדירה בעקבות תוכנית שאושרה בסביבה, או במקרים של הפקעת מקרקעין.

בנוסף, שמאי מקרקעין ממלא תפקיד חשוב בחלוקת ירושה בין מספר יורשים, כמו גם בעת פירוק מרצון של שותפות במקרקעין או בעת קבלת החלטות באיגודי מקרקעין וכדומה.

עו"ד יוסף אלברק – שמאי מקרקעין בקריות

שמאות מקרקעין היא מקצוע קשה ומורכב במיוחד. ככל שהשמאי הנבחר בעל הבנה במגוון תחומים, החל מכלכלה, דרך הנדסה ויסודות הבנייה ועד חקיקה, דיני מיסים ומקרקעין – יכולתו לתת מענה טוב יותר למשימה המוחת בפניו תהיה טובה יותר .

משרד עו"ד יוסף אלברק פעיל למעלה מ-40 שנה במגוון תחומים משפטיים הנוגעים ליומיום, מתוכם יותר מ-10 שנים בדיני מקרקעין והסמכה רשמית לשמאות מקרקעין, לרבות דיני מקרקעין וחקלאות, חישוב מס רכישה, תמ"א 38, נחלות, חישוב היטל השבחה, הפשרת קרקעות, סכסוכי שכנים ועוד.

שירותים נוספים

צרו קשר

שלט המראה בית למכירה על ידי שמאי מקרקעין ועורך דין מקרקעין יוסף אלברק

שנדבר על זה?

השאירו פרטים ואעזור לכם ככל הניתן!

מעבר לוואצאפ
היי,
אני עו"ד יוסף אלברק, אשמח לעמוד לשירותכם, לייצג אתכם ולייעץ לכם ככל שאוכל.
דילוג לתוכן