מכירת נחלה או ירושה

הנחלה היא ה"עושר" היקר לבעליו ולכאורה כל  מושבניק בעל נחלה הוא ממש מיליונר.

אבל האמת היא "קצת שונה". 

הנכס הזה הוא סוג של נטל שצריך לדעת כיצד לנהל אותו בחכמה. אחרת, כמו כל צעצוע יקר, עלול לעלות כסף רב.

קניית נחלה

קניית נחלה היא פעולה מורכבת ביותר. ראשית, יש למצוא את הנחלה המתאימה, בהתאם לסביבה, מיקום, גודל או הבתים שסמוכים אליה, החקלאות המתנהלת בה, השירותים החברתיים המסופקים לאוכלוסיה, וכמובן השאלה הגדולה – האם הכול חוקי.

ול"חוקיות" הזו הרבה צדדים. חוקיות ביחסים מול רשות מקרקעי ישראל שהוא הבעלים "על"  של הנחלה, וחוקיות ביחסים מול האגודה השיתופית שהיא זו ששוכרת מרשות מקרקעי ישראל את הזכויות בכל משבצת המושב ומעמידה את הקרקע לחברי האגודה; וכן חוקיות מול רשויות תכנון ובניה – האם יש היתרי בניה לכלל המבנים שבנחלה והאם כל השימושים שנעשים בנחלה הם בדין ובהיתר, וחוקיות מול המועצה האזורית.

מכירת נחלה 

מבחינת המוכר, תהליך מכירת נחלה במושב היא כאב ראש עצום. אז נכון, לכאורה מדובר בנכס יקר מאוד, ועדיין – מדובר בעסקה מורכבת ביותר מאחר ונחלה היא "נכס" מיוחד המורכב משלשה חלקים: מגרש בניה, קרקע חקלאית וזכויות מול האגודה השיתופית.

בנוסף, המכירה חייבת לקבל אישורים מראש מצד הגופים המנהלים, כמו האגודה השיתופית, הגורם המיישב (בדרך כלל הסוכנות היהודית או התנועה הציונית)  ורשות מקרקעי ישראל. לאלה צריך להוסיף את הליך דיווח המכירה למיסוי מקרקעין וקבלת אישורם, כמו כל עסקת מקרקעין.

עסקת נטו נחלה

כולם רוצים לנגוס  מתמורת הנחלה. מוכר שמקבל 10 מליון שקל בעבור נחלתו יכול  בסופו של התהליך  לגלות כי עושרו הצטמצם בחצי – ל-5 מליון שקל בלבד, בזמן שהשאר "נאכל" על ידי נותני האישורים למיניהם.

מיסים ברכישת נחלה

רשות מקרקעי ישראל נוגסת מאז 2018 דמי רכישה בגובה 33%, ומע"מ מהמגרש שבו זכויות הבניה, לצד דמי הסכמה בגובה 1/3 מעליית ערך הקרקע החקלאית.

משרד האוצר נוגס גם הוא את מס המקרקעין המחייב במס שבח  את העסקה. הסכום יכול להגיע לכדי 25% מהשבח – קרי – ההפרש מהשווי שנקנתה הנחלה וסכום המכירה בפועל, כאשר  בכל הנוגע לחלקת המגורים המוכר אינו מחויב במס שבח בגין בית המגורים שבנחלה עד לגובה הסכום הפטור ממס (כיום כ-4.9 מיליון).

האגודה השיתופית תנסה לקבל מהרוכש "השתתפות בהון אגודה" או הגדרה אחרת שמשמעותה זהה – עוד כסף שנחתך.

הועדה לתכנון ובניה תחייב את העסקה בהיטל השבחה. כאן כבר מדובר בסכום של 50%  משיפור זכויות הבנייה והנחלה במושב, ככל שישנו שיפור כזה. למשל – אם ניתן להקים בנחלה יותר מיחידות הדיור המקוריות – בית ההורים – 160 מ"ר , בית לבן ממשיך – 160 מ"ר ובית לנכד 55 מ"ר. 

 "דמי הרכישה" משמעותם היא היוון לצמיתות שלשניהם זכויות הבניה ל"מגורים" בנחלה והם מקנים לקונה זכויות הקרובות לבעלות בחלקת המגורים באופן שהוא יוכל לבנות את מלוא הזכויות הקיימות בתוכניות המתאר הקיימות והעתידיות, ויוכל לפצל מגרשים מתוך חלקת המגורים – והכול ללא תשלום נוסף לרשות מקרקעי ישראל.

הרוכש החדש  אשר שולמו דמי הרכישה זוכה גם הוא – שלא ידרש לשלם לרשות בנוגע לזכויות היקרות, אלא רק דמי הסכמה  שהם סכום נמוך יחסית – שהוא משולם עבור עלית שווי הקרקע החקלאית.

ומעל הכול חשוב לזכור כי תנאי לקיום העסקה היא קבלת הקונה לחברות באגודה השיתופית. ללא קבלת חברותו וללא קבלת הסכמת האגודה, לא תירשם הנחלה על שמו של הקונה.

מחיר נטו נחלה

דמי הרכישה מחושבים על ידי  שמאי רשות מקרקעי  ישראל. השומה מתייחסת לשטח של 2.5 דונם המכונה "השטח הצהוב"  אשר בו ניתן כאמור לבנות בתי מגורים.

מה זה נחלה מקוזזת?

הסכום מחושב בהתאם לפוטנציאל הבניה העתידי (תחשיב ל-425 מ"ר מבונה לחישוב). גם השטח החקלאי נישום על ידי שמאי ומחויבים עקרונית ב-1/3 מעליית השווי (גם כאן השומה היא ללא פיתוח), כאשר אם הרכישה קדמה לשנת 1992 יהיו דמי הרכישה בגובה 20% תוך אפשרות קיזוז 80% מדמי הסכמה במכירת נחלה ששולמו בעבר ככל ששולמו. 

עוד תחייב רשות מקרקעי ישראל את המוכר בדמי שימוש חורג לגבי כל  שימוש חורג שנעשה בנחלה. שימוש חורג הוא גם שימוש לא חוקי וגם כאשר השימוש אפשרי מבחינה חוקית אבל לא התקבל לגביו אישור הרשות.

מס שבח נחלה

עסקת מכר נחלה הינה "אירוע מס". מס השבח חל על המוכר והוא מחושב בנפרד על בתי המגורים, מיתרת השווי של השטחים החקלאיים וזכויות בניה בלתי מנוצלות הקיימות לאותה הנחלה. וזאת, בניכוי הוצאות הרכישה והשבחת  המבנים והנחלה – כמו למשל: דמי הסכמה, דמי רכישה, מס הרכישה, שכר טרחת עו"ד ברכישה ובמכירה, דמי תיווך ברכישה ובמכירה,  וככל שהושקעו השקעות בנחלה – את ההשקעה ( כאשר יש להוסיף פחת שנוכה) 

העסקה המדווחת מחייבת תכנון מוקדם של העסקה קודם לביצועה כדי להגיע למינימום תשלום מס. התמצאות בכל פרטים אלה דורשת מומחיות מיוחדת.

מס רכישה על נחלה

כאן מדובר במס אשר בעקרו קבוע לכל רוכש. ועדיין, ישנם הנחות במס לאוכלוסיות מיוחדות, למשל נכים.

המס חל בשיעורים שונים על בית המגורים הראשון בנחלה, שכן המס יהיה בהתייחס למדרגות המס, בשיעור שונה על יחידת המגורים השניה והשלישית  – 8%, ובשיעור שונה על מס רכישה נחלה חקלאית.

מע"מ על נחלה

נוסף לכל אלה נדרש לעיתים המוכר לשלם מע"מ על ערך השטחים החקלאיים ששימשו אותו בייצור הכנסתו. רשויות מע"מ מתייחסות לקרקע המשמשת בייצור הכנסה כאילו היא "ציוד" חקלאי שברכישתו ובמכירתו על החקלאי לדווח ולכלול את רכיב המס בדיווחי ההכנסות שלו לרשויות מע"מ. לרוב, בעלי הנחלות אינם מודעים לקיומו של מס זה.

"איחוד עוסקים" הוא פטנט מיוחד למושבים שבו כל חברי האגודה  מאוגדים תחת האגודה  כ"עוסק אחד".

וככל שהקונה ייכנס לאיחוד יוכל  המס להשתלם ולהתקזז, והקונה והמוכר ייצאו נשכרים. 

תשלומי דמי שימוש חורג  לרשות מקרקעי ישראל 

עם דיווח העסקה לרשות מקרקעי ישראל המינהל מוציא מפקח לבדוק את הנחלה, ובתוך כך בודק את המידה שנאגר בתיק המינהל במהלך השנים. ככל שהיה שימוש חורג בנחלה – דהיינו שימוש שלא הותר על ידי הימנהל – הוא עשוי לדרוש "דמי שימוש ראויים" לתשלומי החובה של דמי רכישה ודמי הסכמה.

המנהל מעביר את המידע לשמאי מטעמו, וזה קובע את השווי לחיוב. משווי זה גוזר המנהל 6% לשנה – 7 שנים לאחור ועל הסכום מוסף  מע"מ, וסכום זה נדרש המוכר לשלם כתנאי לקבלת אישור המנהל להעברת הזכויות.

ויודגש – הסכום יכול להגיע למאות אלפי שקלים!

מכאן – שקודם  לכל מכירה נכון לבדוק בתיק המנהל ככל שישנם "שימושים חורגים" ולהסדיר את הדבר מראש, שאז המוכר יחוייב (ככל שהשימושים הופסקו) לשלם רק 5% לשנה  בעבור 4 שנים לאחור בלבד. המשמעות דרמטית – במקום חיוב של 42% – חיוב של 20% בלבד.

היטל השבחה נחלה

את היטל ההשבחה גובה הוועדה המקומית מהמוכר בעת המכר. היטל ההשבחה מחושב לפי מחצית עליית ערך הנחלה בעקבות תוכניות מתאר שהשביחו את זכויות הבניה בנחלה ושקיבלו "תוקף" בתקופה בה החזיק בעל הנחלה את נחלתו. 

החבות תקום אם וככל שאושרה תוכנית מיתאר אשר הוסיפה אפשרויות בניה בנחלה ואושרה פעילות לא חקלאית בנחלה.

גם נושא היטל ההשבחה מחייב הערכת שווי נחלה למכירה – שככל שיחול חיוב – ראוי לבדוק אותו ולנסות להפחית אותו.

מכירת נחלה – מדריך תשלומים לאגודה

אגודות רבות מתנות את הקבלה לחברות בתשלום "להון האגודה" או תשלום תחת הגדרה אחרת. לרוב מדובר בסכומים סבירים אך יש אגודות המחייבות בסכומים גבוהים. על מנת להימנע מהפתעות על המוכר והקונה לברר את נוהל הקבלה לחברות ואת התשלומים שהאגודה גובה טרם חתימה על חוזה רכישת הנחלה.

חשוב לדעת כי מדובר בעסקה מורכבת ביותר שמחייבת מומחיות רבה – הכרת החוקים הנוגעים לדיני האגודות השיתופיות – על מנת  להתנהל נכון ביחסים בין המוכר, הקונה והאגודה, הכרת דיני רשות מקרקעי ישראל והחלטות הרשות, על מנת להתנהל נכון ביחסים ובהכרת עקרונות שומת מקרקעין, שהרי החיובים יגזרו משומות שיערכו לנחלה על ידי שמאי  מקרקעין, וכמובן – מומחיות בדיני החוזים. 

עו"ד יוסף אלברק מומחה בכל הדינים התחומים המפורטים למעלה והוא עוסק בתחום למעלה מ-37 שנים. עו"ד אלברק הוא שמאי מקרקעין, מומחה בדיני המס, בקי בכל החלטות רשות מקרקעי ישראל, נוהלי החברות המשכנות – הסוכנות היהודית לארץ ישראל, ההסתדרות הציונית ועוד.