קביעת שיחת ייעוץ חינם

היוון נחלה

היוון נחלה

משמעות המושג היוון נחלה הוא רכישת זכויות בנחלה חקלאית מרשות מקרקעי ישראל.

הרכישה של הזכויות מביאה לשתי תוצאות עיקריות: בעל הנחלה משדרג את מעמדו מ"בר רשות", שהינה זכות נמוכה ביותר במדרג הזכויות החוזיות המוכרות, ל"חוכר" שהיא הזכות הגבוהה ביותר מתחת "לזכות הבעלות", כאשר תשלום הרכישה מקנה לחוכר 91% משווי זכויות הבעלים ולתקופה ארוכה ביותר של 49 שנים ועוד 49 שנים. 

התוצאה השניה היא שהחוכר יכול לעשות בנחלה כל שבעלים יכול לעשות מבלי לשאול עוד את רשותו של הבעלים לטובת המצב הנוכחי – בר הרשות.

של מי הקרקע ומי מנהל אותה? 

קרקעות המדינה מנוהלות על ידי רשות מקרקעי ישראל. הרשות השכירה את הקרקעות לגורם מיישב, לדוגמה הסוכנות היהודית, וזו נתנה רשות שימוש במשבצת קרקע לאגודה השיתופית, אשר אגדה את חברי האגודה לטובת הקמה וקיום משק חקלאי. האגודה, כבת-רשות נתנה רשות שימוש לחבר אגודה בנחלה. מעמד חבר האגודה הוא כ"בר רשות  של בר רשות" (החוזה המשולש).

מצב חוזי אחר הוא שבו האגודה השיתופית שכרה ישירות מהמנהל את המשבצת החקלאית לטובת חברי האגודה והאגודה כבת-רשות נתנה רשות שימוש לחבר אגודה בנחלה. מעמד חבר האגודה הוא כ "בר-רשות". 

ויודגש – החוזים כולם הם לשלוש שנים בלבד! 

מינהל מקרקעי ישראל עוד משנת 1965 מבקש לשדרג את זכויות החקלאים בנחלה תוך שמירת העקרון השוויוני  אשר מצוי בבסיס הרעיון ההתישבותי.

במהלך השנים התקבלו החלטות מינהל רבות ושונות ועודכנו  מספר פעמים החלטת המינהל (1155, 979, 1464, 1355, 1523). כיום מדובר בהחלטה 1553, המאפשרת הפיכת מעמדו של מחזיק הנחלה בחלק הנחלה המהווה את שטח הבתים והמבנים החקלאיים, מבר רשות של האגודה, למעמד של חוכר לדורות ואת האפשרות של רישום בלשכת רשם המקרקעין. 

 היתרונות הכלכליות הנגזרות מנחלה מהוונת

  • זכות לפצל יחידה מהמשק תמורת 33% משווי המגרש. המשמעות עצומה, שכן בנחלה ישנו מגרש בגודל של כ-2.5 דונם אשר היה מיועד להקמת בתים לשלש הדורות – אב, בן ונכד. ההחלטה מאפשרת פיצול המגרש ל-5 מגרשי בניה נפרדים ושווק כל אחד מהם בנפרד שלא לבני המשפחה דווקא.
  • ביטול הדרישה לרצף בין-דורי בנחלה. כלומר, הנחלה יכולה להכיל במגרשים שיפוצלו אנשים שאינם בני המשפחה.
  • אפשרות לחתום על הסכם חכירה לגבי חלקת המגורים בנחלה וכל חלקה מפוצלת, ככל שתפוצל.
  • ניצול מלוא זכויות הבניה הקיימות והעתידיות בנחלה ללא תשלום.
  • פיצול מגרשים מהנחלה ללא תשלום נוסף לרמ"י.
  • פטור מתשלום דמי הסכמה במכירה, בגין חלקת המגורים.

התנאים להפוך מבר רשות לחוכר

  • הסדרת כלל השימושים החורגים בנחלה: בנייה ללא היתר ושימושים שלא בהתאם לחוקים.
  • תשלום של  33% משווי זכויות הבניה בחלקת המגורים, או רק 3.75% בשלב הראשון, כדמי כניסה להחלטה, והשלמה ל-33% בעת המימוש (מכירה או פיצול). 

לאחר ביצוע התשלום האמור יחתום המינהל  חוזה חכירה עם בעל הנחלה  לחלקה א' של הנחלה.

היות שהמינהל רוצה רצה לגרום לחברים להיכנס להחלטות הנ"ל, ניתנה האפשרות להיכנס להחלטות במספר שלבים, כאשר השלב הראשון יבוצע על ידי תשלום דמי כניסה נמוכים בשיעור של 3.75%.

תשלום דמי היוון נחלה חקלאית הנ"ל מקנים מספר דברים:

  • חוזה חכירה ישיר מול רמ"י
  • האפשרות לבניית בית שלישי (בהתאם לתב"ע תקפה), ללא "רצף בן-דורי", ובמקרה זה לא ניתן לפצל מגרשים.
  • פטור מתשלומים לרמ"י עד 375 מ"ר כוללים.
  • הנחה בפיצול מגרש עתידי: ישולם 33% משווי המגרש המפוצל במקום 91%. כאשר ההשלמה מ- 3.75% ל- 33% תשולם בעת פיצול מגרש מהמשק עבור השווי של זכויות הבנייה ביחידה המפוצלת.

דרכי הביצוע של כניסה להחלטה:

השלב הראשון: כניסה בתשלום  – 3.75% – של דמי  חכירה (על בסיס שמאי). 

היתרונות:

  1. ביטול הדרישה לרצף בין דורי.
  2. מעבר מ"בר-רשות" ל"חוכר" (חתימת הסכם חכירה).
  3. רכישת זכויות למגורים בהיקף של 375 מ"ר  ללא תשלום נוסף (זהו המצב הנוכחי).

השלב השני: השלמת רכישת הזכות להיוון מלא בתשלום 33% מדמי ההיוון.

היתרונות: 

שדרוג הזכויות שנרכשו בשלב א' באופן הבא:

  1. ביטול הדרישה לרצף בין דורי
  2.  רכישת מלוא הזכויות למגורים הקיימות והעתידיות
  3.  פיצול נחלה ללא תשלום נוסף 
  4.  הטבה ברכישת זכות פל"ח (פעילות לא חקלאית) – קיזוז בין תשלום עבור הזכות לפל"ח לבין התשלום שבוצע עבור היוון נחלה במושב. 

מה זה נחלה מקוזזת?

באשר לסעיף האחרון על הטבה ברכישת זכות פל"ח יש להסביר כי פל"ח היא פעילות לא חקלאית בתחומי הנחלה, כלומר, פעילות עסקית. פעילות שכזו חייבת יצירת מצב תכנוני שמאפשר זאת, ובנוסף – תשלום דמי היתר למינהל. במסגרת ההחלטה החשבון הוא אחד ולא יידרש תשלום נפרד עבור ההיוון ועבור הפל"ח, ועלות היוון נחלה חקלאית יקוזזו מדרישת תשלום דמי ההסכמה לטובת הפל"ח.

הדרישות בהחלטה לקביעת חלקת המגורים לצורך הקניית זכויות

  • כל מבני המגורים ייכללו בתחום חלקת המגורים.
  • תשמר רציפות חלקת המגורים.
  • כל חזית הנחלה הנסמכת על הכביש תיכלל בחלקת המגורים.
  • ככל הניתן, עורף חלקת המגורים ייקבע בקו במקביל לחזית חלקת המגורים.
  • ככל הניתן, יש לשמור על צורת מגרש רגולרית.
  • הגדרת חלקת המגורים תהיה בקו ישר במקביל לחזית הכביש.
  • במקרים בהם לא ניתן להגדיר דרישות אלו בשל אילוצים או העדפה של סימון לא רגולרי על ידי בעל הזכויות, הוא צריך להתחייב שלא להעלות טענה על הפחתה משווי השומה בגלל הצורה הלא רגולרית אותה בחר.

המקבץ שהובא הינו ראשוני ביותר ואין לקבלו כמובן מאליו בכל עסקה מול המינהל, שכן לכל משק המציאות המיוחדת שלו אשר יש בה להשפיע על ההתנהלות, ויש להיעזר בעורך דין נחלה.

עורך הדין יוסף אלברק מתמחה בדיני נחלה ובדיני ההיוון למעלה מ-30 שנה. הסמכתו כשמאי מקרקעין והשילוב של השניים – מומחיות בנחלה ומומחיותו כשמאי – מבטיחים קבלת שירות מיטבי ללקוח.

שירותים נוספים

צרו קשר

היוון נחלה חקלאית

שנדבר על זה?

השאירו פרטים ואעזור לכם ככל הניתן!

מעבר לוואצאפ
היי,
אני עו"ד יוסף אלברק, אשמח לעמוד לשירותכם, לייצג אתכם ולייעץ לכם ככל שאוכל.